Техплан недвижимого объекта: что это и для чего необходимо
Законодательно установлено, что любой участок, постройка, сооружение требуется вносить в ЕГРН. Там указываются не только вводные данные, но и технический план. Если эта информация отсутствуют у владельца, то провести какую-либо операцию с недвижимостью (продать, уступить право владения, сдать в аренду) — не получится. В этой статье разберемся, кто занимается изготовлением, заверением, дополнением технических планов на элементы, инженерные объекты недвижимости, как их вообще можно получить и во сколько это обойдется?
Технический план объекта недвижимости
Что это такое
Техплан — ключевой документ, описывающий характеристики объекта. Там отображаются все ключевые сведения, включая этажность, наличие машиноместа, количество комнат, схематическое отображение, данные о геодезической сети, координаты. Также в документе указывается владелец, кадастровый инженер, который и занимался составлением, подготовкой, заверением плана.
Зачем нужен
Многие не понимают, для чего именно нужен и когда нужен технический план объекта недвижимости. Без него невозможно:з
• зарегистрировать право владения (ведь определить характеристики, габариты, объем объекта — невозможно);
• изменить данные в ЕГРН (соответственно, нотариус не сможет инициировать никаких операций).
Также не получится оформить в собственность, если недвижимость (в данном случае дом или квартира) ещё не достроена или находится на стадии котлована.
Где взять
Кадастровый инженер — единственный, кто составляет, редактирует технический план на недвижимый объект и может аннулировать его (при изменениях в планировке объекта). Причем, он обязательно должен быть включен в СРО. А данные о каждом таком специалисте обязательно содержатся в СКИ (можно самостоятельно проверить и убедиться, что нанятый инженер имеет соответствующими полномочиями для составления документации).
Соответственно, если у собственника нет плана на объект, то именно к кадастровому инженеру и потребуется обращаться. В каждом регионе есть компании, оказывающие за вознаграждение соответствующие услуги. Средний срок изготовления пакета документов составляет от 2 до 4 недель (зависит от сложности объекта, его размеров). Если же план уже имеется, а требуется только внести какие-либо изменения в него, то это в большинстве случаев займет не более 3 – 4 рабочих дней. Опять же, это в полной мере зависит только от кадастрового инженера или компании, в которой он работает. А ещё есть организации, которые предлагают дополнительную услугу: экспресс-подготовку плана. Но это — за дополнительную плату (примерно на 50 – 70% выше от базовой). В этом случае документ выдадут уже примерно через 5 – 7 рабочих дней.
Сейчас план преимущественно выдают в электронном виде (PDF-документ, заверенный электронной подписью). Но при необходимости, можно запросить и бумажную копию: она будет обладать такой же юридической силой и может использоваться для проведения любых сделок.
Для чего нужен технический план объекта недвижимости
Сколько это стоит
Какая стоимость и срок выполнения технического плана на объект недвижимости? Какой-то единой ставки законодательно не утверждено. Стоимость напрямую зависит от индивидуальной ценовой политики компании, которая будет оформлять документ. В среднем, от 3 до 20 тысяч рублей (на те объекты, которые принадлежат физическим лицам). На итоговую стоимость технического плана объекта недвижимости влияют следующие факторы:
• регион, где размещается недвижимость;
• размер объекта (включая с прилегающим земельным участком);
• наличие у нынешнего собственника других технических документов (если имеется техпаспорт, то подготовка плана обойдется дешевле, так как он формируется на основе первого).
Рекомендуется обратиться в несколько проверенных компаний, предлагающих такие услуги, с надежной репутацией и многолетним стажем работы. И выбрать ту, которая предложит самую выгодную ставку.
Чем план отличается от техпаспорта
Помимо технического плана ещё существует такой документ, как технический паспорт. В них вносятся схожие данные: характеристики и параметры объекта. Но начиная с 2013 года техпаспорт не может быть использован для внесения изменений в ЕГРН по любому из рассматриваемых субъектов. Соответственно, использовать его для сделок также не получится, потребуется составлять технический план.
Ключевые отличия последнего:
• больший спектр отображаемой информации;
• все конструктивные особенности недвижимых объектов (включая и материал стен);
• степень износа (на момент составления документа).
При этом техпаспорта ранее выдавали в БТИ. А технические планы сейчас может подготовить только кадастровый инженер.
Разновидности техплана
Существует три различных характеристики технических планов объектов недвижимости, в частности:
1. План здания. Актуален для жилых и нежилых элементов строительства. Можно учесть, что законодательно к перечню таких объектов относят только те, которые допустимы для постоянного жительства и имеют соответствующие коммуникации, отвечают санитарным и прочим нормам СНиП.
2. Техплан помещения. Отдельно может быть составлен на обособленную часть недвижимого имущества.
3. Техплан сооружения. Такой же документ, но который относится только к различным инженерным постройкам (например, дамба, газопровод, железная дорога и так далее).
Также план потребуется для незавершенного строительства, если планируется оформить право собственности. До этого момента по объекту могут составлять лишь инженерные изыскания.
Подготовка технического плана на объект недвижимости
Требования к содержанию
Есть установленная форма технического плана объекта недвижимости. Она состоит из двух разделов:
1. Текстовая информация. Здесь приводятся данные о нынешнем собственнике, уполномоченному инженеру, составившему документ, опись недвижимого имущества и всех прилегающих к нему субъектов, площадь объекта недвижимости в техническом плане, так далее.
2. Графическая информация. Это, как правило, схематическое изображение земельного участка, а также раздельно — каждой постройки, инженерного объекта, который расположен на нём.
Единого образца технического плана объекта недвижимости также не существует. Как правило, каждый инженер использует какую-то свою собственную форму. Главное — это то, какая именно информация отражена в плане и наличие подписи уполномоченного лица, заверяющего документ.
Как часто необходимо изготавливать
Подготовка и выполнение технического плана на объект недвижимости осуществляется только один раз. Данный документ не имеет срока давности. Бывают ситуации, когда в объект вносятся какие-то весомые изменения — это нужно отразить в плане. Как правило, для этого в план включают дополнение, которое должно быть заверено кадастровым инженером, оформляющим вам пакет документов. Иные формы не предусмотрены. Формат, в котором все составлено и подписано, также учитывается. Можно активно использовать современные технологии, иными словами, план составленный в электронной форме, тоже допустим.
Законодательно вовсе утверждено, что документ действует ровным счетом до той поры, пока информация, отраженная в нем, действительна и актуальна. И если никаких изменений на объекте и территории, где он расположен, не будет внесено, но и наименование объекта недвижимости в техническом плане будет считаться актуальным, действительным. И его можно использовать для проведения сделок.
Аналогичное относится и к техпаспорту. Невзирая на тот факт, что они уже упразднены, новые не выдаются, юридической силой они обладают и являются полноценным подтверждением характеристик недвижимого объекта. Но сделки проводить по нему не удастся (кроме вступления в право наследства).
Какие документы нужны для составления
Для подготовки плана собственнику нужно будет предоставить следующий перечень документов кадастровому инженеру:
• выписка об участке;
• документ, удостоверяющий личность владельца (ведь только он может инициировать процедуру подготовки плана);
• всю имеющуюся проектную документацию, при этом описание местоположения объекта недвижимости в техническом плане, должно совпадать с действительностью;
• разрешение на проведение строительных работ (предоставляют в местных административных органах);
• разрешение на ввод в эксплуатацию (не для тех объектов, которые относятся к категории индивидуального жилого строительства и были возведены до 1 марта 2020 года);
• декларацию.
Ещё нюанс: если подготавливается план для того объекта, что относится к дачному кооперативу, то нужно будет у председателя получить декларацию об «дачной амнистии». Именно по нему объект может быть признан в качестве элемента индивидуального жилого строительства.
Заключение
Как, где и за какое время получить технический план на объект недвижимости? Все эти вопросы необходимо направлять кадастровому эксперту. Точные сроки, за которые он обязан подготовить и предоставить документ — не регламентируются. Однако, и конкуренция в этой сфере услуг высокая, потребитель вправе выбирать.
Зачем необходим план? Именно по нему вносятся все изменения, дополнения в ЕГРН. Соответственно, без документа нельзя ни сделку провести, ни собственное право владения оформить, но законодательно согласовать строительство каких-либо других объектов на участке.
Какая информация отображается в плане? Все те сведения, которые описывают характеристику недвижимости. Начиная от площади, предназначения, заканчивая используемыми материалами. При этом рыночная или кадастровая стоимость — не вносятся. Такие данные уже включают непосредственно в выписку из ЕГРН, а план — только как сопроводительный документ применяется на практике.
Что делать, если плана нет на объект? Если документа никогда и не существовало, то следует обратиться к кадастровому инженеру. Если же план был, но владелец по каким-либо причинам его утратил, то можно запросить заверенную копию у кадастровой палаты или инженера, который его составлял. В последнем случае это будет платная услуга (если речь именно о частном специалисте).
А предусмотрены ли какие-либо санкции за то, если нет плана? Нет, но отсутствие каких-либо документов на недвижимый объект теоретически предоставляет государству право отторгнуть его в свою пользу. При этом наличие техпаспорта — это своего рода аналог, но уже устаревшего образца, по которому в ЕГРН изменения не вносятся.