Как проверить земельный участок перед покупкой

Проверка земельного участка на ограничения потенциальным покупателем проводится для того, чтобы не столкнуться со следующими возможными вариантами:

• наличие финансовых обременений, арестов, наложенных на имущество предыдущего владельца (это делает невозможным проведение любых юридических операций с таковой недвижимостью);

• наличие запретов на целевое использование (или категория земли ещё не назначена, но при этом будут ограничения по переназначению);

• отсутствие должной регистрации земельного участка (например, отсутствует кадастровый номер, паспорт);

• наличие действующих договоров аренды на длительный срок (вполне возможно, что владелец сдал землю на 49 лет в аренду с последующим правом выкупа, о чем не уведомил покупателя);

• фактически земельный участок по документам не отвечает тем характеристикам, которые указаны в договоре.

И хоть проверка договоров аренды земельных участков должна проводиться нотариусом, без чего провести сделку не получится, полностью на это полагаться не стоит. Во-первых, он проводит проверку только по предоставленным данным. Во-вторых, никогда не следует забывать о так называемых «черных нотариусов», которые не имеют должных полномочий, а свою деятельность проводят в мошеннических целях.

Самый верный вариант — это воспользоваться услугами профильного юриста, специализирующегося именно на земельных делах. Но стоимость его услуг достаточно высока, что и является для многих покупателей «камнем преткновения». На самом деле, проверку земли можно провести и самостоятельно.

Ключевые аспекты, на которые нужно проверить участок перед приобретением:

1. Действительно ли продавец является законным владельцем и имеет должные полномочия проводить продажу.

2. Имеются ли обременения, ограничения, сервитут.

3. Соответствуют ли кадастровые данные (адрес, площадь, границы) тем, на которые указывает продавец. И не являются ли эти характеристики спорными.

4. Доступные виды целевого использования земли и отвечают ли они целям покупки.

5. Нет ли пересечений с «красными линиями».

6. Не относится ли участок или его часть к природоохранной зоне или площадке, где регулирование строительных работ регламентируется отдельно.

Это своего рода гайд или чек-лист проверки земельного участка, которому и должен следовать покупатель. И сразу нужно отметить, что вся проверка может занять достаточно длительный промежуток времени. Особенно если речь идет о земле в какой-нибудь деревне, о которой в реестре есть только самый базовый минимум информации.

Естественно, что рано или поздно потребуется лично посетить интересующий покупателя земельный участок. Но подобные поездки бывают хлопотными, отнимают достаточно много свободного времени и финансов. Поэтому необходимо начинать именно с проверки документов. Некоторые из земельных участков уже после этого рассматривать к покупке не потребуется.

Итак, обратить внимание следует на указанные бумаги:

1. Свидетельство о регистрации. Их выдавали только до 2013 года.

2. Выписка из ЕГРН. Их начали выдавать с 2013 года, но вместе с этим вплоть до 2016 года иногда регистрировали и свидетельства старого образца. Это — допускалось, так как на то время был введен «переходный период».

3. Выписка из ЕГРН, которые являются единственным правоустанавливающим документом с 2016 года. Относятся ко всем категориям земель.

И рекомендуется проверять только те выписки, которые были выданы недавно. Причем запрашивать её вправе либо сам собственник, либо нотариус, который сопровождает сделку. Если заказывать самостоятельно из реестра, то данные там будут отображены обезличенные, можно лишь ознакомиться с базовыми характеристиками (кадастровый номер, определенная стоимости, виды разрешенных использований и так далее).

Идеальный вариант — получать выписку дважды. Первый раз — непосредственно при обращении к нему, второй — в день заверения договора покупки. Это необходимо для того, чтобы покупатель мог убедиться, что за данный период состав собственников не изменился, а продавец — не мошенничает. К сожалению, с такими ситуациями юристам приходится сталкиваться достаточно часто.

Не лишним будет получить справку о переходе прав собственности и осуществлена ли проверка кадастрового номера земельного участка. Это позволит детально узнать, кто владел землей, кому она продавалась или переходила в аренду, были ли ранее на ней какие-либо обременения.

Ещё рекомендуется изучить план межевания. Тем более что сейчас участки без этого на учет Кадастровой палатой не ставятся. И именно у неё нужно запрашивать этот документ. У собственника его может не оказаться (например, если это делала предыдущий владелец, а копия документа, выданная кадастровым инженером, затерялась). Также не лишним будет получить актуальный план межевания: он пригодится на тот случай, если соседи будут оспаривать действующие границы (законодательно они это могут делать, если межевание проводилось).

Может оказаться, что продавцом выступает не фактический владелец, а его доверенное лицо. И даже если у него имеется соответствующая доверенность, она оформлена в согласовании со всеми законодательными требованиями и нормативами, то все равно необходимо встретиться с реальным владельцем. Естественно, это можно сделать и дистанционно, но обязательно с проверкой паспорта.

Потому что бывают ситуации, когда сделку проводят, а затем оказывается, что на дату её оформления владелец — умер. Соответственно, его доверенность оказывается недействительной. И проведенная продажа — незаконная. После этого наследники могут подать в суд, и землю придется отдать. А продавца — подавать в розыск, вот только он уже может оказаться заграницей. В общем, на этот нюанс также следует обращать внимание. Наличие доверенности — не гарантия, что договор, подписанный доверенным лицом, будет признан законным.

Проще всего выписку из ЕГРН получить через Госуслуги. Необходимо перейти в раздел «Стройка. Недвижимость», и далее запросить документ от Росреестра. В режиме «онлайн» актуальные данные можно посмотреть бесплатно. В форме электронного документа — это платная услуга (450 рублей).

Если верить статистике, то примерно у 900 тысяч граждан РФ имеются действующие исполнительные производства. И исполнитель по ним может наложить обременения на земельный участок, который имеется в должности собственника. Это технически является запретом на проведение каких-либо сделок.

Как осуществляется проверка земельного участка на обременение? Всю необходимую информацию можно получить из той самой выписки из ЕГРН. Ещё лучше, чтобы собственник запросил справку из реестра должников о том, что у него отсутствуют какие-либо неоплаченные задолженности. Они могут быть по алиментам, по неисполненным кредитным договорам, по постановлениям суда. Вариаций — множество.

Главное — убедиться, что на момент подписания договора продавец не является должником. Уже после этого даже если и будут открыты исполнительные производства на его имя, то они никоим образом не будут касаться проданного земельного участка.

Также не следует забывать о физическом виде проверки земельного участка. То есть необходимо лично посетить землю, которую планируется купить. И убедиться, что указанная в выписках, в межевании информация является действительной, что там нет никаких неучтенных строений и прочих конструкций. Ведь если они есть, то уже новый собственник должен будет обязан их снести, все финансовые затраты, будущие штрафы также будут возложены на него.

Важный нюанс: оптимальный срок первой проверки земельного участка физического лица — весной. Именно тогда можно отследить и точное состояние дорог (важно, к примеру, для садовых участков), уровень подъема подземных вод во время паводков, наличие подъездов к земле (и отмечены ли они на кадастровом плане).

И ещё следует обратить внимание на коммуникации, дальность их расположения и наличие возможность подключения к ним. Эти информации в кадастровом плане указываются, но не всегда являются достоверными. Вполне возможно, что водопровод или канализация уже являются неиспользуемыми и необслуживаемыми. А для нового собственника это может быть весомым фактором.

Может оказаться и такое, что проверка кадастрового номера земельного участка, всех документов проводилась, но земля в залоге или она расположен в зоне особого использования. Если эта информация сознательно скрывалась продавцом, а покупатель по своей неосмотрительности не учел, то единственный вариант — отменять сделку. Сперва это проводится в досудебном порядке. Если продавец отказывается вернуть деньги и расторгнуть договор купли-продажи, то тогда остается обращаться в суд. Главная задача — доказать, что недостаток весомый и неустранимый, и что он был сокрыт сознательно продавцом. В этом случае без помощи адвоката не обойтись. Следует помнить, что если суд примет сторону покупателя, то тот также сможет потребовать компенсировать затраты на правовую помощь.

Главная цель проверки земельного участка — убедиться, что земля соответствует запланированному целевому использованию и что владелец имеет фактическое право её продать, не скрывая каких-либо недостатков. Ключевой источник информации — выписка из ЕГРН, которую должен заказывать именно собственник. Предварительную проверку же можно осуществить с помощью публичной кадастровой карты. Но там все данные — обезличены. То есть фактического собственника узнать нельзя. Можно получить только базовые характеристики об интересующей земле.