Что такое договор долевого участия (ДДУ)

Что такое договор долевого участия (ДДУ) при приобретении недвижимости? Это документ, который между собой составляют 2 стороны:

1. Покупатель недвижимости в строящемся доме. Иногда их именуют как «дольщик».

2. Застройщик. Юридическое лицо, которое берет на себя обязанности по строительству дома.

Предмет договора долевого участия — это обязательство застройщика выполнить поставленные задачи согласно утвержденной проектной документации в установленный срок, за которое он авансом получает денежное вознаграждение. Регулируются данные правовые взаимоотношения в согласовании с ФЗ №214. Данный закон подразумевает, что суть договора долевого участия может применяться к любым строительным объектам, будь это жилые, нежилые, технические, коммерческие помещения. В стандартных случаях подразумевается именно строительство многоэтажного дома, поэтому договорные обязательства заключают покупатели строящейся жилплощади.

С юридической точки зрения, ключевое отличие между ДДУ и договором купли-продажи недвижимости заключается в следующем:

• ДДУ регулируется ФЗ №214;

• договор купли-продажи регулируется Гражданским Кодексом РФ.

При подписании последнего, недвижимость новому собственнику переходит в распоряжение сразу после оплаты той суммы, что была указана в документах. В ДДУ же покупатель получает право собственности только после полного завершения строительства и введения объекта в эксплуатацию (с соблюдением СНиП). При этом в документе обязательно указываются следующие данные:

• точное определение объекта долевого участия (описание добавляют, как правило, приложением);

• заявленный срок передачи объекта в правовое распоряжение дольщику;

• финансовые аспекты договора (цена, форма и порядок оплаты);

• гарантийный срок на вводимый в эксплуатацию объект, который предоставляет застройщик (если никакие данные по этому поводу не указываются, то задействуется норма ФЗ №214: 5 лет);

• способы обеспечения обязательств компанией-застройщиком.

В договор купли-продажи вписываются данные уже реального объекта, введенного в эксплуатацию.

Исполненные в полной мере условия договора участия в долевом строительстве позволяют приобрести недвижимость по существенной ниже рыночной стоимости. Ведь застройщику в этом случае необходимо привлечь меньший объем инвестиций и, соответственно, осуществлять выплат с полученного дохода. Вместе с этим дольщик получает именно новое жилье. Участие в ДДУ можно рассматривать и как инвестиционный проект.

Дополнительные очевидные преимущества ДДУ:

1. Безопасность. Потому что по действующим правилам такие договоры добавляются в Росреестр. То есть государство гарантирует защиту потенциальным дольщикам.

2. Нет необходимости самостоятельно принимать объект. Выполненный проект девелоперов тщательно будут проверять государственные учреждения, ответственные за ввод недвижимости в эксплуатацию.

3. В том случае, если застройщик по каким-либо причинам не выполняет свои обязательства согласно установленного договоры, то с него взимается неустойка. То есть если условия подписанных документов будут нарушены, то каждый дольщик вправе будет потребовать получение компенсации.

4. По условиям ДДУ, квартира дольщикам может быть передана без сформированной отделки. В таком случае будет предоставлена возможность самостоятельно сформировать дизайн интерьера. И это также косвенно позволяет снизить стоимость покупки.

Подводные камни договора долевого участия тоже имеются. В частности, следует обратить внимание на следующие нюансы:

1. Недвижимость дольщик получает не сразу, а только по завершении строительства, а также после ввода объекта в эксплуатацию. В лучшем случае — несколько лет.

2. Законодательно застройщик имеет право сдвигать период сдачи объекта в долгосрочную эксплуатацию, даже если это ранее было прописано в договоре. Единственное условие, которое ему при этом необходимо соблюсти — это предупредить всех дольщиков не менее чем за 60 дней. И по такой схеме итоговое приобретение права собственности может наступить только через десяток лет: такие случаи на практике уже бывали.

3. Если возникнет задержка с вводом в эксплуатацию многоквартирного дома, то для дольщика это фактически обесценивание инвестиций. Ведь он не может пользоваться жильем, сдавать его в аренду. Но и получить свои деньги обратно он уже не сможет (если правовые нормы застройщиком не были нарушены).

4. В проектную декларацию законодательно застройщику также можно вносить изменения с согласованием с дольщиками. Вывод просто – вполне реально может возникнуть ситуация, что при договоре зафиксировали квартиру определенной площади, а на деле будет получена меньше, но равносильная заявленной стоимости.

А можно ли расторгнуть договор долевого участия? В этом плане ФЗ №214 стоит на стороне дольщиков. Расторжение возможно, причем на любом этапе проведения строительных работ. И это допускается делать во внесудебном порядке.

Существуют ли какие-то особенности заключения договора долевого участия, если интересы одной из сторон представляет человек по доверенности? Нет, это нормальная юридическая практика. Такие документы также будут считаться правомерными, но в самом ДДУ указывается, что одну сторону представляет доверенное лицо с приложением копии нотариальной доверенности (если это необходимо). Никаких дополнительных юридических ограничений на такое лицо не накладывается.

Первый шаг для покупки квартиры в строящемся доме — это подготовка пакета документов. И требуемый их набор напрямую зависит от семейного статуса будущего дольщика, а именно:

1. Гражданин не состоит в браке, недвижимость приобретает исключительно для себя. В этом случае для подписания договора с застройщиком потребуется только действующий паспорт гражданина РФ.

2. Гражданин состоит в браке. В этом случае от супруга/супруги нужно получить разрешение на совершение сделки. Сделать такой документ можно у любого нотариуса. Исключением являются те ситуации, когда между супругами был составлен брачный договор. И там указано, что возможность оформлять сделки с недвижимостью без согласия супруга/супруги — допускается.

3. Супруги приобретают недвижимость совместно. Соответственно, в документ вписываются они оба. При этом им нужно с собой иметь паспорта, а также свидетельство о заключении брака.

4. Если покупка осуществляется в ипотеку. То тогда потребуется расширенный набор документов, которые запросит банк на оформление кредита. Как правило, это может быть анкета-заявление, копия трудовой книжки, выписка из заработной плате, свидетельство о бракосочетании и рождении детей и так далее. У каждого банка перечень запрашиваемых документов — индивидуален. Опять же, если гражданин состоит в браке, то также для подписания ДДУ понадобится и свидетельство.

Как заключают договор долевого участия в 2023? Аналогичным образом, то есть пакет требуемых документов остается прежним. В этом плане никаких изменений — не предусмотрено.

Обязательно договор, полученный от застройщика на руки, перед подписанием следует тщательно проверить. И если не обладать должным опытом в юридическом деле, то лучше это задание доверить квалифицированному юристу. Нужно понимать, что потенциальный дольщик имеет право требовать предоставить время на выполнение такой проверки.На что именно следует обращать внимание, какие основные требования к договору долевого участия должны быть у потенциального дольщика? Нужно убедиться, что в документе указаны следующие сведения:

• окончательная стоимость квартиры, за сумму которой и осуществляется покупка недвижимости дольщиком (независимо от формы оплаты);

• окончательная дата сдачи объекта (то есть до указанного времени должен быть проведен ввод в эксплуатацию);

• адрес, кадастровый номер, этажность, номер квартиры (предварительные);

• технические характеристики будущей квартиры (площадь, высота потолков и так далее);

• гарантийные обязательства;

• условия страхования ответственности застройщика;

• паспортные сведения каждой из сторон, а также платежные реквизиты компании-девелопера.

И обязательно следует обратить внимание на срок передачи ключей по договору. Потому что вполне может оказаться, что ввод объекта в эксплуатацию необходимо завершить до апреля 2025 года. Но при этом передача ключей состоится по факту только через 2 года. Соответственно, это один из способов, как можно продлить срок выполнения строительных работ. И это приведет к временному замораживанию и обесцениванию активов дольщика.

Помимо вышеуказанных условий, обязательно в договоре прописывается пункт о компенсации площади. Потому что готовая квартира может получиться чуть меньше или больше по площади, нежели указано по договору. Недобросовестные застройщики нередко этим пользуются и если квадратура жилья получилась меньше, то с их стороны компенсация не выплачивается. Но если площадь больше на 1 квадратный метр или более, то дольщику придется доплатить, причем по рыночной стоимости.

Подобная практика нормальна, но нужно все же настаивать и на добавлении ответственности застройщика за уменьшение квадратуры сдаваемой недвижимости. Все это можно проработать с профильным юристом или адвокатом.

Разобравшись с тем, что означает договор долевого участия, необходимо отметить и наличие возможности его регистрации в Росреестре дистанционно.

Порядок регистрации следующий:

• сначала составляется типовой договор на бумажном носителе, то есть между застройщиком и потенциальным дольщиком;

• направить в МФЦ или непосредственно Росреестр согласие на использование ЭЦП на бумажном носителе;

• оплатить пошлину (при совершении цифровых сделок предоставляется скидка в 30%);отправить в электронном виде документ в Росреестр;

• дождаться получения выписки из ЕГРН (пришлют на электронную почту).

Главное преимущество электронной регистрации ДДУ заключается в том, что это занимает всего 5 – 7 дней. Тогда как регистрация договора в Росреестре традиционным способом может занять около 1 месяца. То есть это экономия и времени, и финансов на оплату пошлины. Главное — это наличие квалифицированной электронной подписи.

Зная даже о том, как проверить договор долевого участия и на какие пункты следует обращать пристальное внимание — это не является гарантией того, что дольщика не обманут. Поэтому дополнительные меры предосторожности, которых следует придерживаться при покупке квартиры в строящемся многоквартирном доме:

• досконально изучать каждый документ перед подписанием, в идеале — с юристом или адвокатом;

• следить за процессом строительства дома, это не запрещается по условиям ДДУ (но требуется соблюдение всех необходимых мер безопасности, если планируется посещать объект);

• сохранять каждый чек или банковскую выписку при каждом внесении частичной оплаты в рамках подписанного договора долевого участия;

• при необходимости — подавать жалобы на застройщика, привлекать внимание представителей администрации города.

Существует множество вопросов по договорам долевого участия. Да, действительно, этот документ в какой-то мере можно сравнить с договором купли-продажи. Но только на тот объект, которого ещё не существует и планируется построить в ближайшие несколько лет. И если раньше с законодательным регулированием этих процессов были огромные проблемы, то сейчас действует ФЗ №214, четко защищающих права как дольщиков, так и самих застройщиков.